Trong tình hình hiên nay, khá nhiều nhà đầu tư có xu hướng mua đất nông nghiệp. Bởi đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt và chăn nuôi. Bên cạnh đó có thể nghiên cứu thí nghiệm, bảo vệ môi trường sinh thái và cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp dịch vụ. Bài viết Đất Đầu Tư Nông Nghiệp Và Cẩm Nang Kiến Thức Từ A-Z dưới đây. Quanh Đây(OneDay) sẽ cung cấp thêm thông tin về loại hình đất đầu tư đang “làm mưa làm gió” này.
Xem thêm: Giá 1 ha đất rừng bao nhiêu? Cơ cấu sử dụng?
1. Tại sao Trào lưu Đầu tư Đất nông nghiệp nổi lên gần đây?
Đất đầu tư nông nghiệp càng ngày càng phát triển rộng rãi hơn khi quỹ đất ngày một giảm. Đặc biệt là khi trào lưu mới- Đất nông nghiệp nổi lên những năm gần đây.
Đất nông nghiệp có giá rất rẻ so với đất thổ cư. Tuy nhiên loại đất này chỉ được dùng để trồng trọt, chăn nuôi mà không cho phép xây dựng. Nếu muốn xây dựng công trình thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây chính là mấu chốt thu hút nhà đầu tư để làm giàu. Tuy nhiên chi phí chuyển đổi cao nhưng sau đó giá đất có thể tăng gấp 10 lần. Vì vậy, đây là xu hướng đầu tư đầy màu mỡ của các nhà đầu tư bất động sản.
2. Đất nông nghiệp là gì?
2.1. Hiểu thế nào là Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ sản xuất nông nghiệp. Nó bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.
2.2. Các loại đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật
Căn cứ theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác. Bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh….
3. Những cơ hội và thách thức nào khi lựa chọn đất nông nghiệp
Có thể nói, các nhà đầu tư nếu có tầm nhìn chiến lươc rộng hay nắm bắt được các quy hoạch đất sớm có thể thu được lợi nhuận lớn từ việc mua đất công nghiệp. Đầu tư vào đất đai luôn được cho là không bao giờ lỗ.
Sự thật, qua rất nhiều năm nhưng giá đất vẫn không hề có giấu hiệu giảm nhiệt. Trong khi đất thổ cư và phân lô bán lại với giá cao, có thể gấp 10 lần. Khi có nhiều người mua đất nông nghiệp sẽ giúp kích thích địa phương phát triển kinh tế, thúc đẩy quy hoạch, cơ sở hạ tầng.
Bên cạnh những cơ hội sẽ có những thách thức sẽ phải đối mặt.
Nếu như mảnh đất nông nghiệp bạn mua đã thuộc quy hoạch của địa phương thì không chuyển đổi được mục đích sử dụng. Cơ hội thu lợi nhuận sẽ mất. Về sau đất sẽ bị thu hồi được tính theo giá của đất nông nghiệp. Khoản đền bù thấp và không đáng kể.
4. Vậy có nên mua đất nông nghiệp không?
Để biết nên mua đất nông nghiệp hay không thì hãy tìm hiểu về ưu điểm và nhược điểm của nó
Ưu điểm
Không phải tự nhiên đất nông nghiệp trở thành trào lưu của các cá nhân, doanh nghiệp đầu tư. Một số ưu điểm rõ ràng của đất nông nghiệp sau đây
– Giá rẻ: So với giá đất thổ cư thì giá đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều.
– Dồi dào: Nước ta là nước thuần nông nên diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Năm 2020, diện tích đất nông nghiệp 27,98 ha (trong tổng diện tích đất cả nước là 33,13 ha).
– Sinh lời cao: Giá đất nông nghiệp rẻ trong khi giá đất thổ cư cao, nếu chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì nhà đầu tư sẽ nhận được khoản tiền lời chênhlệch gấp mấy lần.
Nhược điểm
Bên cạnh ưu điểm, một số nhược điểm dễ dàng bắt gặp khi đầu tư loại hình này.
– Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Không phải đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng đất, mà phải đáp ứng được điều kiện sau:
+ Phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở, hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
+ Thỏa mãn được diện tích tối thiểu do UBND tỉnh nơi có đất quy định.
+ Còn thời hạn sử dụng đất.
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Phí chuyển đổi đất nông nghiệp cao. Bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạn và phí thẩm định hồ sơ.
– Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp phức tạp. Quy trình chuyển đổi được thực hiện theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Trong đó bước thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa thường gặp nhiều khó khăn. Thời gian thực hiện chuyển đổi rất lâu, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn nếu phải chôn vốn quá lâu.
Vậy lựa chọn đầu tư là nên hay không?
Mặc dù đầu tư vào đất nông nghiệp được xem là “món hời” nhưng song song với đó là những rủi ro đi kèm rất lớn. Là cơ hội hay rủi ro tùy thuộc vào từng trường hợp nên không thể nào có một lời khuyên chung dành cho mọi người.
Nếu như đất nông nghiệp thuộc vào quy hoạch đất ở, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, có cơ sở hạ tầng và tiện ích đầy đủ,… thì đó là mảnh đất “vàng” nhà đầu tư không nên bỏ lỡ.
Nếu đất không thuộc quy hoạch đất ở, chưa được đầu tư về hạ tầng,… thì không nên “rót tiền”.
5. Một số lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Trước khi quyết định mua một đất nông nghiệp mục đích biến đổi thành đất ở. Có những lưu ý cần lưu ý sau
Xác định mảnh đất nằm trong diện quy hoạch đất ở
Trước khi mua đất, bạn nên tìm hiểu các thông tin liên quan thửa đất, đặc biệt là đất đó có thuộc diện quy hoạch không, đất ở được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu muốn xác minh điều này, bạn có thể lên Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất. Tại đây, bạn sẽ biết được kế hoạch sử dụng đất hàng năm và thửa đất dự định mua có nằm trong kế hoạch thu hoạch đất hay không.
Nếu đất không thuộc diện quy hoạch thì sẽ không chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở và bạn không nên mua thửa đất này. Ngoài ra, những mảnh đất thuộc diện quy hoạch có diện tích rộng lớn, mặc dù có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng sẽ chỉ được chuyển một phần diện tích. Diện tích đất được chuyển phụ thuộc vào chính quyền nơi có đất, cần cân nhắc khi mua.
Nắm chắc điều kiện đủ để chuyển đổi sang đất ở
Đất thuộc diện quy hoạch là điều kiện cần cho việc chuyển đổi đất nhưng theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013, để thực hiện chuyển đổi đất thì cần phải thỏa mãn các điều kiện đủ như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đang trong thời gian sử dụng đất, đất không bị kê biên để thi hành án.
Mặt khác, theo Điều 103, 104 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai có nói rõ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho và trường hợp hạn chế chuyển quyền sử dụng đất. Chẳng hạn đất nông nghiệp là đất canh tác, đất rừng phòng hộ thì không được chuyển sang đất ở.
Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quy định theo các bước, cụ thể:
- Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gia đình, cá nhân chuẩn bị 1 bộ hồ sơ. Bao gồm: đơn xin chuyển đổi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng minh nhân dân (căn cước công dân).
- Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nội tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ làm bổ sung.
- Xử lý, giải quyết yêu cầu
Để giải quyết về yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu.
Hướng dẫn nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trình Ủy ban nhân dân huyện quyết định cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu chuyển sang đất thương mại, dịch vụ có diện tích lớn hơn 0.5ha thì trình Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận trước khi trình Ủy ban nhân dân huyện.
Phòng Tài Nguyên chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Trả kết quả
Trong thời gian không quá 15 ngày (trừ miền núi, hải đảo, vùng sâu xa là 25 ngày). Hộ gia đình, cá nhân được trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Khi mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Bên mua phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đó là chịu phí chuyển đổi. Vì vậy, bên mua nên thương lượng với bên bán về giá thửa đất đã bao gồm phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Phí chuyển đổi phụ thuộc vào bảng giá đất của từng địa phương. Để tiết kiệm thời gian và chi phí, bên mua chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất.
Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực
Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị nên khi thực hiện mua bán. Theo Luật đất đai 2013 quy định phải lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp và có công chứng. Nếu không tuân theo quy định pháp luật thì giao dịch mua bán sẽ bị vô hiệu.
Trên đây là một số thông tin và lưu ý khi lựa chọn đầu tư đất nông nghiệp. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn về việc có nên mua đất nông nghiệp không. Hãy theo dõi Blog của Quanh Đây (OneDay) để được cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất
