Đối diện với sự phức tạp của quy hoạch và hệ thống pháp lý; việc hiểu rõ về đất hỗn hợp trở nên cực kỳ quan trọng. Trong bài viết này, OneDay sẽ đồng hành cùng bạn để khám phá đất hỗn hợp là gì; cách định giá và những quy định mới nhất xoay quanh loại đất này.
1. Đất hỗn hợp là gì
Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau; có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất. Quy hoạch đất hỗn hợp liên quan đến việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng xã hội và công trình hạ tầng kỹ thuật.
Theo quy định trong Thông tư 01/2021/TT-BXD; loại đất này không thuộc các nhóm đất theo Luật Đất đai 2013. Nó được đặc định trong đồ án quy hoạch để xây dựng công trình; như nhà ở hỗn hợp hoặc mục đích khác. Chủ yếu được áp dụng trong việc phát triển không gian đô th;, hạ tầng, và khu dân cư để cải thiện chức năng khu vực.
Ví dụ như dự án xây dựng nhà ở kết hợp văn phòng và cửa hàng; hay nhà ở kết hợp sản xuất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, việc sử dụng đất vẫn đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý; cấp phép xây dựng, và quy trình tách thửa, mà người dân cần tuân thủ theo kế hoạch quy hoạch của địa phương.
2. Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không
Đối với việc cấp phép xây dựng, đây là một vấn đề nổi bật mà nhiều người dân quan tâm.
Hiện tại, quy trình cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp vẫn gặp khó khăn và chưa có văn bản chung nào hướng dẫn chi tiết, chủ yếu được địa phương quyết định.
Nhưng trong trường hợp không ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân; giấy phép xây dựng có thể được cấp, giới hạn thời gian; và yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các điều này là để đảm bảo quá trình quy hoạch và cấp phép xây dựng diễn ra trong tinh thần công bằng và hợp lý.
3. Quy định về cấp phép xây dựng
Quy định về cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp đã gây nhiều bất tiện cho người dân. Hiện tại, trạng thái của đất quy hoạch hỗn hợp đang đối mặt với vấn đề không nhận được giấy phép xây dựng chính thức kịp thời. Điều này tạo ra tình trạng khó khăn cho các hộ dân khu đô thị; khi họ không được phép xây dựng nhà ở trên đất này.
Nếu đất không có mục đích sử dụng cho nhà ở, hộ dân sẽ không được phép xây dựng nhà; và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở liên quan đến đất quy hoạch; việc làm thủ tục đất đai và xây dựng gặp nhiều khó khăn đối với cư dân.
Các công trình xây dựng trên đất hỗn hợp thường chỉ được cấp phép tạm thời. Hồ sơ hoàn công cũng gặp khó khăn khiến cho quy trình xây dựng không được giải quyết đúng hạn. Đến tháng 11/2018, Sở Xây dựng đã đồng ý đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân; nhưng vấn đề vẫn chưa có lời giải thỏa đáng cho tất cả các bên liên quan.
3.1 Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Với diện tích hỗn hợp chiếm trên 50%; khu vực sẽ được quy hoạch với chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng.
Trong trường hợp khu vực có nhiều đất ở và nhà ở; đảm bảo không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân; giấy phép xây dựng chính thức sẽ được cấp.
3.2 Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Khu vực với 30% diện tích hỗn hợp sẽ có chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng; không có nhà ở.
Các công trình không ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn; với điều kiện cần thiết là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3 Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Vùng hỗn hợp chiếm 20% diện tích, thường là nơi có nhiều nhà ở và đất lụp xụp. Giấy phép xây dựng tạm thời không được cấp, và cần phải tiến hành điều chỉnh để chuyển thành đất dân cư hiện hữu.
Sau khi điều chỉnh hoàn tất, người dân mới sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
3.4 Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác
Khu vực này nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng mới thường là loại đất hỗn hợp. Chính quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân tại đây.
Đọc thêm: Đất Hiếm Là Gì? Tìm Hiểu Về "Con Bài Chiến Lược" Của Các Cường Quốc
4. Quy hoạch đất hỗn hợp là gì? Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không
Quy hoạch đất hỗn hợp là định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng; điểm dân cư; hạ tầng xã hội; công trình hạ tầng kỹ thuật.
Sử dụng đất theo tiềm năng và nhu cầu, quy hoạch nhằm tạo môi trường sống hiện đại, kết hợp lợi ích quốc gia và cộng đồng. Mục tiêu là đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển, xác định chức năng xây dựng trong từng khu đất.
Việc quyết định mua đất quy hoạch hỗn hợp đặt ra nhiều khó khăn do chưa có quy định cụ thể và rõ ràng về loại đất này. Đất hỗn hợp thường mang theo nhiều ưu điểm và nhược điểm, tùy thuộc vào mục đích sử dụng, đầu tư và tình hình tài chính cá nhân. Nhược điểm của việc mua đất này cụ thể như:
- Chưa có nhiều quy định chính thức, dẫn đến thủ tục pháp lý và cấp phép xây dựng chưa rõ ràng.
- Đất hỗn hợp thực chất là đất nằm trong quy hoạch, việc xây dựng trên đất này thường chỉ được xem là công trình tạm.
- Tình trạng quy hoạch đất có thể thay đổi liên tục, khó nắm bắt và lên kế hoạch đầu tư xây dựng lâu dài.
Vì vậy, cần cân nhắc kĩ càng trước khi đưa ra quyết định. Trước khi mua cần xác định:
- Mục đích mua là để đầu tư hay để ở?
- Đất ở hỗn hợp đã được cấp sổ hồng hay chưa?
- Tồn tại công trình nào trên đất, loại công trình và tình trạng nghiệm thu đã được thực hiện hay chưa?
5. Những quy định khác về đất hỗn hợp
5.1 Đất hỗn hợp có được tách thửa không
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP; đất hỗn hợp có thể được tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ): Trường hợp chưa có sổ đỏ, cần xin cấp trước khi thực hiện tách thửa.
- Diện tích tách thửa tối thiểu: Phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định địa phương; không tính chỉ giới xây dựng và hành lang an toàn giao thông.
- Không có kiện tụng hay tranh chấp: Đất tách thửa phải không gặp vấn đề pháp lý.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Để đảm bảo thi hành án và tuân thủ quy định.
- Thời hạn sử dụng đất còn tồn tại: Đất tách thửa phải vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm thực hiện tách thửa.
Nếu đất đáp ứng đủ các điều kiện trên; theo quy định của pháp luật, có thể được tách thửa như đất thông thường.
5.2 Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013:
Đất hỗn hợp có thể lên thổ cư, nhưng quyết định chủ yếu dựa vào chính sách quy hoạch và tình hình cụ thể của từng địa phương. Người sử dụng đất cần liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để biết thông tin kế hoạch sử dụng đất và tìm phương án đầu tư phù hợp.
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hay cơ quan Nhà nước; người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.
- Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện; người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tiếp tục sử dụng; nhưng không được xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.
5.3 Có được phép mua bán, chuyển nhượng đất hỗn hợp không
Theo Điều 49 của Bộ luật Đất đai 2013; nếu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:
- Người sử dụng đất có quyền thừa kế và chuyển nhượng đất theo quy định Pháp luật.
- Nếu có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất phải chuyển mục đích và thu hồi đất theo kế hoạch; nhưng không được xây mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm.
- Đất quy hoạch, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, sẽ được bồi thường khi bị thu hồi.
5.4 Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi không
Theo Điều 75 của Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất hỗn hợp sẽ được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật.
- Đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước và được thu hồi vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.
- Không thuộc các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất Đai 2013.
Với các điều kiện trên; người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường theo quy định của pháp luật khi đất bị thu hồi.
6. Có nên mua đất hỗn hợp không? Định giá đất hỗn hợp
Định giá đất:
- Giá đất không cố định và phụ thuộc vào nhiều yếu tố; như vị trí, tiện ích xung quanh, chất lượng đất khu vực.
- Vị trí đất đẹp, gần tiện ích, kết nối thuận lợi sẽ có giá cao hơn.
Nên mua hay không:
- Quy hoạch đất hỗn hợp đang gây khó khăn, đặc biệt là vấn đề xây dựng chưa được cấp phép chính thức.
- Việc quy hoạch chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân, và công tác xây dựng vẫn được xem là công trình tạm thời.
- Khuyến cáo xem xét kỹ lưỡng về quy hoạch của khu vực trước khi quyết định mua đất trong khu nội thành.
Những xem xét cẩn thận giúp bạn đưa ra quyết định mua đất một cách thông tin và hợp lý; tránh những vấn đề phức tạp trong quá trình sử dụng đất.
Mách bạn: Kinh Nghiệm Mua Bán Nhà Đất Đỉnh Cao 2024 - OneDay
Tạm kết
Chúng ta đã tìm hiểu những thông tin quan trọng nhất của đất hỗn hợp: từ cách định giá linh hoạt dựa trên vị trí và tiện ích; cho đến những thách thức và quy định mới nhất cần nắm vững. Theo dõi OneDay để biết thêm nhiều thông tin về bất động sản – chìa khóa quan trọng cho một quyết định đầu tư hoặc sử dụng đất đúng đắn.
