Đất ODT, viết tắt của “đất ở tại đô thị”; đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch và phát triển của các khu vực đô thị. Để khai thác và sử dụng đất này một cách hiệu quả, cùng OneDay tìm hiểu đất ODT là gì, các nguyên tắc và quy định pháp luật liên quan.
1. Đất ODT là gì
Ký hiệu đất ODT là viết tắt của “đất ở tại đô thị”. Theo Thông tư số 25/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, định nghĩa đất ODT tương đương với đất ở tại đô thị trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là nhóm đất thổ cư được phân loại trong luật đất đai.
Đất ở tại đô thị là phân khu vực bao gồm các lô đất dành cho xây dựng nhà ở; cũng như xây dựng các công trình phục vụ đời sống cộng đồng như vườn, ao. Tất cả các hoạt động trên đất đô thị phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và luật quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; theo quy định tại Khoản 1 Điều 144 của Luật Đất đai 2013.
Nhóm đất ODT, do Nhà nước quản lý; có các quy định cụ thể về việc sử dụng, mua bán, tặng đất và các vấn đề liên quan khác trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn đi kèm. Điều này đặt ra yêu cầu cần tuân thủ quy trình pháp lý đầy đủ; tránh vi phạm để tránh những hậu quả không mong muốn.
2. Phân biệt đất ONT và đất ODT
- Giống nhau: Đất ONT và đất ODT đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Đối với cả hai loại đất này; Nhà nước đều có chính sách hỗ trợ để cung cấp chỗ ở cho cư dân nông thôn và đô thị.
Dựa vào quy hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất được giao cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân tự xây nhà ở. Đồng thời, quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở.
- Khác nhau:
| Đất ONT | Đất ODT | |
|---|---|---|
| Khái niệm | Đất ở tại nông thôn | Đất ở tại đô thị |
| Mục đích sử dụng | Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để thực hiện các mục đích sau sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể: – Xây dựng nhà ở – Xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn (Ttheo khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013) |
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để thực hiện các mục đích sau sao cho phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể như: – Xây dựng nhà ở – Xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị (Theo khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013) |
| Phân bổ đất | Phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.(theo khoản 3 Điều 143 Luật Đất đai 2013) | Phân bổ đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.(theo khoản 3 Điều 144 Luật Đất đai 2013) |
| Chuyển mục đích sử dụng đất | Chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị. |
3. Quy hoạch đất ODT là gì
Quy hoạch ODT được xác định bởi Thông tư 25 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp; chủ yếu được sử dụng cho mục đích ở tại khu vực đô thị.
Theo định nghĩa, đô thị là khu vực có mật độ dân số cao; hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phi nông nghiệp. Nó thường là trung tâm quan trọng về chính trị, hành chính, kinh tế, và văn hoá; đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc khu vực.
Tại khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 giải thích về quy hoạch đô thị như sau:
4. Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.
Về phân loại quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch đô thị nêu rõ 3 loại chính:
- Quy hoạch chung: Áp dụng cho các cấp thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và các đô thị mới.
- Quy hoạch phân khu: Được lập cho từng khu vực cụ thể bên trong thành phố, thị xã và các đô thị mới.
- Quy hoạch chi tiết: Áp dụng cho các khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng cụ thể.
3.1 Các hành vi bị cấm khi lập quy hoạch đất ODT là gì
Điều 16 của Luật Quy hoạch đô thị (được sửa đổi bởi các luật liên quan đến quy hoạch) quy định 9 hành vi bị cấm trong quy hoạch đô thị gồm:
- Không thực hiện trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đô thị.
- Chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch đô thị không đủ điều kiện năng lực.
- Lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đô thị không đúng quy định của Luật này.
- Can thiệp trái pháp luật vào hoạt động quy hoạch đô thị.
- Từ chối cung cấp thông tin, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước; cung cấp sai thông tin về quy hoạch đô thị.
- Cố ý vi phạm quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
- Phá hoại không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
- Cắm mốc giới sai lệch; phá hoại, làm sai lệch mốc giới quy hoạch đô thị.
- Cản trở, gây khó khăn cho việc lập và thực hiện quy hoạch đô thị.
Theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP; vi phạm về lập quy hoạch đô thị có thể bị phạt tiền từ 150 đến 200 triệu đồng.
” Điều 9. Vi phạm quy định về lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
1. Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch; nhiệm vụ quy hoạch điều chỉnh; hoặc đồ án điều chỉnh quy hoạch không đúng yêu cầu, nguyên tắc, nội dung và thời gian quy định;
b) Không lấy ý kiến hoặc lấy ý kiến không đúng quy định của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có liên quan về nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch, nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điều chỉnh, đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng theo quy định;
c) Tổ chức lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) không phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng.”
3.2 Nội dung lập đồ án quy hoạch đất ODT là gì
Để lập đồ án quy hoạch đô thị, người thực hiện căn cứ vào các yếu tố sau:
- Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành cao hơn.
- Nhiệm vụ quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
- Quy chuẩn về quy hoạch đô thị và quy chuẩn ngành.
- Bản đồ địa hình do cơ quan chuyên môn khảo sát, đo đạc lập.
- Tài liệu, số liệu về kinh tế-xã hội của địa phương và ngành có liên quan.
Cụ thể; nội dung lập quy đồ án quy hoạch đô thị đối với các loại đồ án quy hoạch đô thị như sau:
| Nội dung | Tỷ lệ quy hoạch bản đồ | Thời hạn | |
|---|---|---|---|
| Đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộcTrung ương | – Xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu cơ bản về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đô thị – Mô hình phát triển, cấu trúc phát triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, kể cả không gian ngầm – Định hướng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật khung – Đánh giá môi trường chiến lược – Chương trình ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện. |
1/25.000 hoặc 1/50.000. | Từ 20 – 25 năm, tầm nhìn đến 50 năm. |
| Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã | – Xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật – Mô hình phát triển, định hướng phát triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, trung tâm chính trị – hành chính, dịch vụ, thương mại, văn hoá, giáo dục… cấp đô thị – Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật khung trên mặt đất, trên cao và ngầm dưới đất – Đánh giá môi trường chiến lược. |
1/10.000 hoặc 1/25.000 | Từ 20 – 25 năm. |
| Đồ án quy hoạch chung thị trấn | – Phân tích và làm rõ cơ sở hình thành phát triển của đô thị;- Nghiên cứu về mô hình phát triển không gian, kiến trúc, môi trường phù hợp với tính chất, chức năng của đô thị;- Xác định các giai đoạn phát triển, kế hoạch thực hiện, các dự án có tính chất tạo động lực hình thành phát triển đô thị mới và mô hình quản lý phát triển đô thị;- Đánh giá môi trường chiến lược. | 1/5.000 hoặc 1/10.000 | 10 – 15 năm |
| Đồ án quy hoạch chung đô thị mới | – Phân tích và làm rõ cơ sở hình thành phát triển của đô thị – Nghiên cứu về mô hình phát triển không gian, kiến trúc, môi trường phù hợp với tính chất, chức năng của đô thị – Xác định các giai đoạn phát triển, kế hoạch thực hiện, các dự án có tính chất tạo động lực hình thành phát triển đô thị mới và mô hình quản lý phát triển đô thị. |
1/10.000 hoặc 1/25.000 | 20 – 25 năm |
| Đồ án quy hoạch phân khu | – Xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất – Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch – Chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố – Bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng – Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn đô thị. |
1/5.000 hoặc 1/2.000 | Xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị. |
| Đồ án quy hoạch chi tiết | – Xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch – Bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng – Chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất – Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất. |
1/500 | Xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư. |
3.3 Đặc điểm quy hoạch của đất ở đô thị (ODT) là gì
- Đất ở đô thị là khu vực thường có mật rất cao dân cư sinh sống chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp. Đây là nơi tập trung các cơ quan đầu não; như: trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành.
- Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ; một địa phương.
- Nhu cầu mua cao, sở hữu lâu dài, tỷ suất cho thuê tốt nên có giá trị cao nhiều so với các loại đất khác.
4. Một số quy định khác của pháp luật về đất ODT
4.1 Hạn mức giao đất tại đô thị (ODT)
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và tình hình quỹ đất thực tế của địa phương để quy định hạn mức đất ở được giao cho mỗi cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở tại đô thị.
Việc giao đất chỉ áp dụng trong trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Diện tích tối thiểu của các thửa đất ở đô thị phải phù hợp với điều kiện và phong tục, tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương.
4.2 Chuyển đất ở sang đất xây dựng sản xuất
Dựa vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chỉ khi đó người sử dụng đất mới được phép chuyển đổi từ đất ở đô thị sang đất để xây dựng cơ sở kinh doanh, sản xuất.
Ngoài ra, họ cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.
4.3 Thời hạn sử dụng đất ODT
Theo quy định tại Điều 125 Luật đất đai 2013, đất ở tại đô thị được xem là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài. Cá nhân, hộ gia đình có thể sử dụng đất này trong các trường hợp sau:
- Đất ở được cá nhân và hộ gia đình sử dụng.
- Đất nông nghiệp sử dụng bởi cộng đồng dân cư.
- Đất thương mại, dịch vụ, và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ổn định, không thuộc đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê.
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, và đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
- Đất sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng.
- Đất tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính.
- Đất giao thông, thủy lợi, đất có danh lam thắng cảnh, các di tích lịch sử – văn hóa có giá trị, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh.
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất được tổ chức kinh tế sử dụng.
5. Một số mặt tiêu cực tại đất ở đô thị
Mặc dù đất ở đô thị mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế; nhưng cũng có những mặt tiêu cực như sau:
- Mật độ dân cư ở các khu đô thị tăng cao do nhiều người mua nhà, mua đất sinh sống; gây ra tình trạng quá tải dân số.
- Giá nhà đất ở các khu đô thị tăng cao đột biến; gây ra vấn đề lạm phát trên thị trường bất động sản.
- Sự tập trung quá đông dân cư và hoạt động sinh hoạt tại một khu vực có thể dẫn đến ô nhiễm môi trường.
- Tăng lên của tệ nạn xã hội; do những kẻ xấu thường lợi dụng những khu vực có dân cư đông để thực hiện các hành vi trái pháp luật.
Tạm kết – đất ODT là gì
Như vậy, việc hiểu rõ về đất ODT là gì không chỉ giúp chúng ta tiếp cận với những cơ hội phát triển mà còn giúp tránh được những rủi ro pháp lý và mất mát tài sản. OneDay tin rằng, bằng việc tuân thủ các quy định và lưu ý khi sử dụng đất ODT, chúng ta có thể đảm bảo một môi trường sống đô thị bền vững và phát triển hài hòa.
