Chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024 hứa hẹn mang đến những đổi mới quan trọng, tạo nên cơ hội và triển vọng mới cho thị trường; ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp và người dân. Hãy cùng OneDay khám phá những điểm quan trọng của chính sách này và những tiềm năng mà nó mang lại.
1. Thị trường bất động sản cuối năm 2023: Cuộc đua kéo thanh khoản
1.1 Cơn “bĩ cực” – nỗi đau của thị trường bất động sản 2023
Nhìn chung, thị trường phải đối mặt với “cơn bĩ cực” khi hàng ngàn doanh nghiệp BĐS phải đóng cửa; đặc biệt là trong lĩnh vực môi giới và phát triển dự án. Sự lao đao của các doanh nghiệp lớn là một dấu hiệu rõ ràng về thiếu hụt vốn.
Giao dịch trên thị trường giảm sút mạnh; buộc nhiều dự án phải áp dụng giảm giá sâu và điều chỉnh chính sách chiết khấu lên đến 40%. Tất cả đều là biểu hiện của sự khó khăn chưa từng thấy.
Số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng; năm 2023 chứng kiến “cuộc chia ly” với hơn 5,000 doanh nghiệp BĐS giải thể hoặc ngừng hoạt động.
Môi giới BĐS giảm đến 80%, và thị trường nay hướng về những căn nhà vừa túi tiền. Mặc dù khó khăn vẫn đang tồn tại; nhưng một số chuyên gia nhận định thị trường đã có những dấu hiệu tích cực trong những tháng cuối năm 2023. Hiện nhu cầu vẫn còn và các chính sách hỗ trợ thị trường đang tạo đà tăng.
Thị trường BĐS đang chờ đợi những cơ hội mới sau giai đoạn khó khăn nhất. Và trong giai đoạn này, thị trường thứ cấp đang ổn định hơn; đặc biệt là khi thị trường sơ cấp tập trung vào nhà ở vừa túi tiền dễ sở hữu.
1.2 Nhiều dự án “chào sân”
Dù thanh khoản thị trường Bất động sản (BĐS) vẫn chưa sôi động, nhiều doanh nghiệp BĐS ở phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, vẫn tích cực triển khai sản phẩm mới với các chính sách bán hàng hấp dẫn.
- Hưng Thịnh Corp ra mắt dự án Avata Thủ Đức tại TP.HCM, kèm theo chính sách thanh toán linh hoạt.
- Nam Long tập trung triển khai các dự án tại Long An và TP.HCM như Mizuki Park và Akari City. Bcons tung dự án Bcons City với giá từ 35 triệu đồng/m2.
- Theo Savills Việt Nam, TP.HCM sẽ có 8.450 căn hộ mới trong những tháng cuối năm; phân bổ chủ yếu cho căn hộ hạng B chiếm 54%, hạng C chiếm 39%, và hạng A chiếm 7%.
- Nghiên cứu của Dat Xanh Services cho thấy, thị trường BĐS cuối năm 2023 sẽ là của người mua; với chính sách ưu đãi như thanh toán 20 – 30% nhận nhà ngay; và hỗ trợ lãi suất trong 3 năm với chiết khấu 10 – 15%.
Nhiều doanh nghiệp BĐS chọn thời điểm cuối năm 2023 để tung sản phẩm mới; đưa ra từ tín hiệu như giảm lãi suất ngân hàng, đáo hạn tiết kiệm của người dân; và nhu cầu nhà ở của người trẻ kết hôn.
Những sản phẩm BĐS với chính sách bán hàng hấp dẫn; hậu thuẫn mạnh từ chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm lớn từ phía khách hàng trong thời gian tới.
Tìm hiểu: Nhà Thầu Là Gì? Các Loại Nhà Thầu & Hướng Dẫn Tra Cứu Thông Tin
1.3 Thị trường của người mua
Dù lãi suất có giảm nhưng vẫn ở mức cao, và sức cầu thị trường BĐS 2023 vẫn thấp; do tâm lý “chờ đáy” của người mua.
Thị trường BĐS cuối năm dự kiến sẽ đối mặt nhiều khó khăn. Tuy nhiên, các chính sách tích cực từ Chính phủ và doanh nghiệp BĐS; cùng với thông tin nới lỏng tín dụng từ ngân hàng’ hi vọng sẽ cải thiện thanh khoản thị trường.
Ngân hàng đã giảm lãi suất và yêu cầu vay; giúp chủ đầu tư có thể áp dụng chính sách bán hàng hấp dẫn. Tuy nhiên, cần thời gian để đánh giá thanh khoản thị trường BĐS có cải thiện hay không.
Người mua vẫn lo ngại về biến động lãi suất sau khi ưu đãi kết thúc; đòi hỏi chủ đầu tư phải giải quyết vấn đề lãi suất và mở rộng thời gian thanh toán để thu hút khách hàng.
Khả năng thanh khoản cuối năm 2023 sẽ có sự cải thiện. Dự kiến sóng mua nhà sẽ tăng trở lại từ quý IV/2023 hoặc nửa đầu năm 2024; đặc biệt ở các phân khúc và khu vực có hạ tầng kết nối tốt.
Mặc dù đã giảm đáng kể, mặt bằng giá bán BĐS vẫn có điều chỉnh; tạo cơ hội cho người mua có tài chính tốt. Hiện thị trường được xem là của người mua; và việc giảm lãi suất huy động có thể thúc đẩy dòng tiền đầu tư quay lại BĐS. Dù gặp khó khăn, nhưng thị trường dự kiến sẽ có cơ hội mới trong nửa đầu năm 2024.
1.4 Chờ đợi sự xoay chuyển
Chịu đối mặt với nhiều thách thức, thị trường BĐS vẫn thể hiện sự bền vững; sẵn sàng tận dụng chính sách và đổi mới kinh tế tích cực.
Chuyên gia Savills Việt Nam, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương; kỳ vọng đến giai đoạn sôi động của M&A tại Việt Nam trong hai năm tới. Khó khăn nhưng lợi suất cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài; và chủ đầu tư có khả năng triển khai dự án mới có thể tận dụng nhu cầu cao của thị trường BĐS.
Tâm lý “chờ đáy” và áp lực trả nợ vẫn là thách thức, nhưng Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng để kích thích thị trường nhà ở. Dự kiến, TP.HCM sẽ là địa bàn đầu tiên hồi phục, sau đó là các tỉnh lân cận.
Các chính sách hỗ trợ và giải quyết vấn đề pháp lý từ Trung ương và địa phương cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc khôi phục thị trường BĐS.
Bạn đã biết: Tử Vi Tuổi Mậu Thân 1968 Năm 2024 Nam Mạng: Không Mấy Khởi Sắc ?
2. Nhận diện thị trường bất động sản năm 2024 trong bối cảnh mới
2.1 Vượt qua khó khăn – Chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024
Cuối năm 2023, nguồn vốn tín dụng Bất động sản (BĐS) đạt 2,75 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 6,75% so với năm 2022, chiếm 21,4% tổng dư nợ kinh tế. Trong đó, tín dụng cho vay nhà ở chiếm 64%, và còn lại là cho kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, số doanh nghiệp mới giảm 45%, với vốn đăng ký giảm 35%.
Hiệp hội BĐS Việt Nam đã đạt được 10/12 chỉ tiêu Chính phủ đề ra trong năm 2023, như tăng trưởng ngành Xây dựng đạt 7,06% và tỷ lệ đô thị hóa đạt 42,7%. Cả nước có 68 dự án BĐS mới được cấp phép, 71 dự án đã hoàn thành, và 197 dự án có điều kiện bán nhà ở trong tương lai.
Mặc dù có những tín hiệu tích cực; Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Trong năm 2024, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục thực hiện các giải pháp để giúp thị trường vượt qua khó khăn.
Bộ Xây dựng đặt ra nhiều mục tiêu; như tăng cường khả năng giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; hoàn thành 130.000 căn nhà xã hội để thúc đẩy nguồn cung và dẫn dắt thị trường BĐS.
Họ cũng kêu gọi doanh nghiệp BĐS chủ động huy động vốn, giảm đầu tư dàn trải; và tập trung hoàn thiện các dự án chưa hoàn thành. Đồng thời’ các doanh nghiệp cần đảm bảo chất lượng sản phẩm và giải quyết mọi vấn đề về pháp lý, chất lượng, thiết kế, hạ tầng, tiện ích, dịch vụ và giá thành để đáp ứng nhu cầu của người dân.
2.2 Ba kịch bản, 5 giải pháp phát triển thị trường – Chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024
Chuyên gia Bất động sản (BĐS) dự báo rằng từ 2024 đến 2025; các vấn đề phê duyệt dự án BĐS sẽ được giải quyết. Thị trường BĐS sẽ hồi phục khi các Luật Nhà ở; Kinh doanh BĐS và Đất đai (sửa đổi) được triển khai đúng tiến độ; dự kiến có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024.
PGS.TS Nguyễn Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường năm 2024: hồi phục chậm, hồi phục nhanh và phát triển mạnh (đối với kịch bản mong muốn), và thoái trào.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cam kết thực hiện 5 giải pháp quan trọng; bao gồm: tháo gỡ chính sách và thúc đẩy phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS; hoàn thiện các văn bản hướng dẫn các luật mới; tăng cường khả năng tiếp cận vốn thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; tập trung phát triển nhà ở xã hội; và hiệu quả hóa Nghị quyết 33/CP để thúc đẩy thị trường BĐS.
Chia sẻ về những điểm mới của bốn bộ luật quan trọng, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh sự đồng bộ và nhất quán giữa chúng. 10 điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi; 13 điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi; và 8 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi.
Những quy định mới này sẽ giải quyết những vấn đề tồn đọng trong thị trường; và tạo ra một khung pháp lý quan trọng. Luật Đất đai sửa đổi được đánh giá là phù hợp và đồng bộ với các luật khác.
3. Kỳ vọng nguồn cung bất động sản tăng khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 01/01/2025; được đánh giá tích cực bởi các chuyên gia Bất động sản (BĐS); dự kiến tạo ra những ảnh hưởng tích cực đối với thị trường BĐS Việt Nam.
3.1 Những tác động tích cực – Chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn Khu vực miền Nam, nhận định rằng Luật này sẽ thúc đẩy việc định giá đất theo cơ chế thị trường, giúp giá đất tăng một cách bền vững. Luật cũng bỏ khung giá đất và quy định đa dạng về sử dụng đất, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả và tăng giá BĐS.
Theo ông Tuấn, Luật Đất đai (sửa đổi) giúp cải thiện nguồn cung BĐS, đặc biệt là khắc phục khó khăn trong giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Hiệu quả sử dụng đất được nâng cao, từ đó tăng giá các loại đất và nguồn cung BĐS.
3.2 Có nên quá kỳ vọng vào chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024
Tuy nhiên, doanh nghiệp BĐS không nên mong đợi quá nhiều từ việc Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đưa thị trường BĐS phục hồi ngay lập tức, vì có một khoảng thời gian trễ khoảng 8 -12 tháng để Luật này được thẩm thấu và thực thi.
Giá đất áp dụng theo thị trường có thể tăng, làm tăng các chi phí làm dự án. Tuy nhiên, khả năng giảm tài chính phát sinh do tiến độ dự án kéo dài và giảm các chi phí không rõ ràng thông qua khôi phục hành lang pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp.
Thực tế, nhiều dự án BĐS phải kéo dài hơn so với kế hoạch 5 -7 năm mới hoàn thành pháp lý, khiến chi phí vượt quá dự toán ban đầu. Điều này góp phần làm ách tắc nguồn cung, làm suy giảm dòng tiền và đẩy giá nhà tăng cao trong nhiều năm.
Các Luật (sửa đổi) mới sẽ chỉ có hiệu lực từ tháng 01/2025; làm tăng khả năng vướng mắc pháp lý kéo dài. VARS đề xuất Chính phủ sớm ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết; để đảm bảo hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).
Nhìn chung, trong ngắn hạn, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có tác động đến doanh nghiệp BĐS, nhưng cần thời gian để giải quyết vấn đề pháp lý và giảm chi phí phát sinh, từ đó điều chỉnh giá BĐS một cách hợp lý.
4. Khi nào Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?
Ngày 18/01/2024, tại Nhà Quốc hội, Kỳ họp bất thường lần thứ 5 đã kết thúc dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ. Với đa số phiếu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), hay Luật Đất đai 2024.
Theo Nghị quyết 05/NQ-CP của Chính phủ trong buổi họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 12 năm 2023; Chính phủ đã đề xuất Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, trừ Điều 190 và Điều 248, có hiệu lực từ ngày 01/04/2024.
Điều 252. Hiệu lực thi hành
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025; trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Điều 190 và Điều 248 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2024.
3. Việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 61/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội về tiếp tục tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021 – 2030.
Khoản 9 Điều 60 của Luật này có hiệu lực kể từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực thi hành.
4. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14 (sau đây gọi là Luật số 45/2013/QH13) hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Dự thảo Luật Đất đai 2024 (được trình Quốc hội ngày 18/01/2024) xác định hiệu lực thi hành như sau:
Về hiệu lực thi hành luật, thống nhất về dự kiến hiệu lực thi hành của Luật Đất đai (sửa đổi) từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 để đồng bộ với hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6; đề xuất về hiệu lực sớm hơn đối với quy định về hoạt động lấn biển và quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp.
5. Chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024
5.1 Hà Nội thông qua danh mục các công trình, dự án thu hồi đất năm 2024
Nghị quyết số 34/NQ-HĐND vừa được thông qua tại Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội; quy định danh mục các công trình, dự án thu hồi đất; và các dự án chuyển đổi mục đích đất trồng lúa trong năm 2024.
Theo nghị quyết này, có tổng cộng 2.839 công trình và dự án sẽ bị thu hồi đất trong năm; với diện tích lên đến 12.722,55 hecta. Đồng thời, có 3 dự án chuyển đổi mục đích đất trồng lúa, với diện tích là 3,84483 hecta.
Trách nhiệm chính xác của hồ sơ và việc thống nhất giữa hồ sơ và thực tế sẽ do Ủy ban nhân dân Thành phố chịu trách nhiệm. Họ sẽ đảm bảo tính đầy đủ, đúng đối tượng, tuân thủ quy định của pháp luật; và sẽ chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật.
Ngoài ra, kinh phí để bồi thường; giải phóng mặt bằng sẽ được bố trí theo danh mục dự án được thông qua; đảm bảo cân đối trong Nghị quyết về phân bổ dự toán ngân sách Thành phố năm 2024. Các quận, huyện, thị xã cũng sẽ bố trí kinh phí cho các dự án cấp dưới; và chủ đầu tư sẽ tự bố trí kinh phí cho các dự án không sử dụng ngân sách.
Điều này nhằm đảm bảo rằng quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra đúng tiến độ; không gặp khó khăn phức tạp trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý.
5.2 Đồng Nai quy định diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ
Nghị quyết 29/2023/NQ-HĐND của tỉnh Đồng Nai quy định diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ trên địa bàn tỉnh là 8m2 sàn/người. Nghị quyết này áp dụng cho các đối tượng sau:
- Công dân Việt Nam có nhu cầu đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp để cho thuê, mượn, ở nhờ trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
5.3 Quảng Ngãi ban hành đơn giá cây trồng để thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Theo Quyết định 48/2023/QĐ-UBND của tỉnh Quảng Ngãi trong chính sách chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024; đơn giá bồi thường cây trồng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh được xác định như sau:
- Cao su: 40,000 đồng/cây (năm thứ nhất), 40,000 đồng/cây (năm thứ hai), 70,000 đồng/cây (năm thứ ba), 120,000 đồng/cây (năm thứ tư), 180,000 đồng/cây (năm thứ năm), 250,000 đồng/cây (năm thứ sáu), 350,000 đồng/cây (năm thứ bảy), 600,000 đồng/cây (năm thứ tám trở đi).
- Điều (đào) trồng hạt: 10,000 đồng/cây (cây trồng mới), 50,000 đồng/cây (cây chưa cho quả, chiều cao thân nhỏ hơn 2m), 150,000 đồng/cây (cây chưa cho quả, chiều cao thân lớn hơn hoặc bằng 2m), 500,000 đồng/cây (cây đã cho quả).
- Điều (đào) ghép: 25,000 đồng/cây (cây trồng mới), 80,000 đồng/cây (cây chưa cho quả, chiều cao thân nhỏ hơn 2m), 200,000 đồng/cây (cây chưa cho quả, chiều cao thân lớn hơn hoặc bằng 2m), 500,000 đồng/cây (cây đã cho quả).
5.4 Nhiều tỉnh/thành áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới trong chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024
Ngoài các chính sách chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024 đã được đề cập, hệ số điều chỉnh giá đất của nhiều tỉnh/thành cũng đã có sự thay đổi, bao gồm:
- Quyết định 28/2023/QĐ-UBND về Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Thái Bình.
- Quyết định 66/2023/QĐ-UBND phê duyệt Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Kon Tum.
- Quyết định 31/2023/QĐ-UBND về Quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại tỉnh Điện Biên năm 2024.
- Quyết định 48/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Nam Định.
- Quyết định 53/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định 43/2023/QĐ-UBND về Quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại tỉnh Hòa Bình năm 2024.
- Quyết định 39/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Lai Châu.
- Quyết định 31/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Khánh Hòa.
- Quyết định 58/2023/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2024 tại thành phố Đà Nẵng.
- Nghị quyết 27/2023/NQ-HĐND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 tại tỉnh Thái Nguyên.
- Nghị quyết 15/2023/NQ-HĐND về Quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại tỉnh Hải Dương năm 2024.
>> Mượn Tuổi Làm Nhà Có Tốt Không | Kinh Nghiệm Để Đời Và Những Điều Kiêng Kỵ
Tạm kết
Chính sách bất động sản có hiệu lực từ năm 2024 không chỉ là một bước đi quan trọng của chính phủ mà còn là động lực mới cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Theo dõi OneDay để bám sát những diễn biến trong lĩnh vực này để khai thác hết tiềm năng và định hình tương lai tích cực cho ngành bất động sản Việt Nam.
